Hauskauf im Altbau: Diese 8 Schwachstellen sollten Käufer unbedingt prüfen

Ein Altbau hat seinen ganz eigenen Charme. Hohe Decken, große Räume, massive Bauweise und individuelle Details machen ältere Häuser für viele Käufer besonders attraktiv. Gleichzeitig können gerade bei älteren Gebäuden Schäden und Sanierungsbedarf vorhanden sein, die bei einer normalen Besichtigung nicht sofort auffallen.

Wer ein Haus kaufen möchte, sollte sich deshalb nicht ausschließlich vom ersten Eindruck oder einer schönen Ausstattung überzeugen lassen. Entscheidend ist der bauliche Zustand des Gebäudes und die Frage, welche Kosten nach dem Kauf tatsächlich auf den neuen Eigentümer zukommen können.

Als Bausachverständiger und Maurer- und Betonbauermeister achte ich bei einer Hauskaufberatung insbesondere auf typische Schwachstellen, die für Käufer später teuer werden können.

1. Keller und Außenwände auf Feuchtigkeit prüfen

Feuchtigkeit gehört zu den häufigsten Problemen bei älteren Gebäuden. Gerade Kellerbereiche können betroffen sein, weil Abdichtungen nach vielen Jahrzehnten nicht mehr zuverlässig funktionieren oder nach damaligem Stand der Technik ausgeführt wurden.

Bei der Besichtigung sollte deshalb nicht nur darauf geachtet werden, ob aktuell Wasser sichtbar ist. Auch folgende Hinweise können auf ein Feuchtigkeitsproblem hindeuten:

• muffiger Geruch
• abplatzender Putz
• Ausblühungen an den Wänden
• verfärbte Oberflächen
• erhöhte Feuchtewerte
• beschädigte oder fehlende Außenabdichtung
• feuchte Stellen im Übergangsbereich von Wand und Boden

Wichtig ist dabei die Ursache. Eine feuchte Kellerwand kann beispielsweise durch seitlich eindringende Feuchtigkeit, aufsteigende Feuchtigkeit oder eine mangelhafte Abdichtung entstehen.

Eine reine Sichtprüfung reicht daher häufig nicht aus.

2. Dach und Dachstuhl nicht vergessen

Das Dach ist eines der Bauteile, bei denen Sanierungen schnell hohe Kosten verursachen können.

Neben der Dacheindeckung sollte auch der Zustand des Dachstuhls und der vorhandenen Dämmung betrachtet werden. Hinweise auf Probleme können beispielsweise beschädigte Ziegel, Durchfeuchtungen, Holzschäden oder auffällige Veränderungen an der Dachkonstruktion sein.

Auch bei einem Dach, das von außen zunächst ordentlich aussieht, kann Sanierungsbedarf bestehen.

Besonders wichtig ist deshalb die Frage:

Wie alt ist der Dachaufbau und welche Bauteile wurden bereits erneuert?

Eine alte Dacheindeckung allein bedeutet nicht automatisch, dass das Dach sofort saniert werden muss. Entscheidend ist der tatsächliche Zustand des gesamten Aufbaus.

3. Risse im Mauerwerk richtig beurteilen

Risse gehören zu den typischen Auffälligkeiten bei älteren Häusern. Allerdings ist nicht jeder Riss automatisch ein statisches Problem.

Entscheidend sind unter anderem:

• Lage des Risses
• Verlauf
• Breite
• Tiefe
• Veränderungen über die Zeit
• betroffene Bauteile
• mögliche Ursache

Ein feiner Riss im Putz ist beispielsweise anders zu bewerten als ein durchgehender Riss im Mauerwerk.

Bei einer Hauskaufberatung sollte deshalb nicht nur dokumentiert werden, dass ein Riss vorhanden ist. Viel wichtiger ist die fachliche Einschätzung, warum der Riss entstanden sein könnte und ob daraus ein weiterer Handlungsbedarf entsteht.

4. Fenster und Anschlüsse kontrollieren

Fenster werden bei älteren Gebäuden häufig irgendwann ausgetauscht. Dabei entstehen allerdings nicht selten Probleme an den Anschlüssen.

Besonders kritisch können Übergänge zwischen Fenster, Mauerwerk, Fensterbank und Fassade sein.

Hier sollte geprüft werden, ob die Anschlüsse fachgerecht ausgeführt wurden und ob Hinweise auf Feuchtigkeit vorhanden sind.

Gerade bei nachträglich eingebauten Fenstern kann eine fachlich nicht korrekt ausgeführte Anschlussausbildung langfristig zu Feuchtigkeitsschäden führen.

5. Fassade und Wärmedämmung

Auch die Fassade sollte bei einem Hauskauf nicht nur unter optischen Gesichtspunkten betrachtet werden.

Bei älteren Gebäuden können beispielsweise Putzschäden, Risse, Feuchtigkeit oder Schäden an einem vorhandenen Wärmedämmverbundsystem auftreten.

Interessant ist außerdem die Frage, wann und wie die Fassade saniert wurde.

Eine energetische Sanierung kann zwar den Wohnkomfort verbessern und Heizkosten reduzieren, gleichzeitig können bei einer notwendigen Erneuerung erhebliche Kosten entstehen.

6. Leitungen und Haustechnik

Nicht alle wichtigen Probleme eines Hauses sind sichtbar.

Wasserleitungen, Abwasserleitungen, Elektroinstallation und Heizungsanlage können bei älteren Gebäuden einen erheblichen Sanierungsbedarf darstellen.

Dabei sollte insbesondere das Alter der technischen Anlagen berücksichtigt werden.

Bei einer Hauskaufberatung kann nicht jede technische Anlage vollständig untersucht werden. Es lässt sich jedoch häufig erkennen, ob bestimmte Bauteile offensichtlich veraltet sind oder ob aufgrund des Alters mittelfristig mit Investitionen gerechnet werden sollte.

7. Umbauten und Eigenleistungen kritisch betrachten

Viele ältere Häuser wurden im Laufe der Jahrzehnte mehrfach umgebaut.

Wände wurden entfernt, Räume zusammengelegt, Fenster vergrößert, Anbauten errichtet oder Dachgeschosse ausgebaut.

Solche Veränderungen sollten kritisch betrachtet werden.

Insbesondere bei größeren Umbauten stellt sich die Frage, ob diese fachgerecht ausgeführt wurden und ob erforderliche Genehmigungen vorliegen.

Auch Eigenleistungen sind nicht grundsätzlich problematisch. Allerdings sollte man genau hinschauen, welche Arbeiten selbst ausgeführt wurden und ob diese technisch korrekt umgesetzt wurden.

Ein frisch renoviertes Haus ist daher nicht automatisch ein technisch gutes Haus.

8. Den zukünftigen Sanierungsbedarf realistisch einschätzen

Der wichtigste Punkt beim Hauskauf ist letztendlich nicht, ob ein Gebäude kleinere Mängel besitzt. Bei einem älteren Haus sind gewisse Gebrauchsspuren und kleinere Schäden völlig normal.

Entscheidend ist vielmehr:

Was muss kurzfristig gemacht werden, was kann warten und welche Kosten können langfristig entstehen?

Genau hier liegt eine der wichtigsten Aufgaben einer professionellen Hauskaufberatung.

Ein Käufer sollte nach der Besichtigung möglichst einschätzen können, ob beispielsweise

• kurzfristige Reparaturen notwendig sind,
• größere Sanierungsmaßnahmen anstehen,
• energetische Maßnahmen sinnvoll sind,
• Feuchtigkeits- oder Abdichtungsprobleme bestehen,
• statisch relevante Auffälligkeiten vorhanden sind,
• oder lediglich normale altersbedingte Gebrauchsspuren vorliegen.

Was kostet ein Altbau wirklich?

Der Kaufpreis allein sagt wenig darüber aus, wie teuer ein Haus langfristig wird.

Ein vermeintliches Schnäppchen kann sich schnell als teuer herausstellen, wenn nach dem Kauf beispielsweise Dach, Fassade, Kellerabdichtung, Fenster und Haustechnik erneuert werden müssen.

Umgekehrt muss ein höherer Kaufpreis nicht zwangsläufig bedeuten, dass das Gebäude die bessere Investition ist.

Entscheidend ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis, baulichem Zustand und zukünftigem Sanierungsbedarf.

Eine fachliche Einschätzung vor dem Kauf kann deshalb helfen, mögliche Kosten frühzeitig zu erkennen und in die Kaufentscheidung einzubeziehen.

Hauskaufberatung vor dem Notartermin

Ein Hauskauf ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen ihres Lebens. Während einer Besichtigung stehen jedoch häufig andere Dinge im Vordergrund: Grundriss, Garten, Wohnlage und die Frage, ob man sich in dem Haus wohlfühlt.

Bauliche Probleme werden dabei leicht übersehen.

Bei einer Hauskaufberatung wird das Gebäude aus einem anderen Blickwinkel betrachtet. Ziel ist es, den baulichen Zustand möglichst realistisch einzuschätzen, erkennbare Schäden und Schwachstellen zu identifizieren und den voraussichtlichen Sanierungsbedarf einzuordnen.

Dabei geht es nicht darum, ein älteres Haus schlechtzureden. Im Gegenteil: Auch ein älteres Gebäude kann eine sehr gute Kaufentscheidung sein. Wichtig ist lediglich, dass der Käufer weiß, was er kauft und welche Investitionen möglicherweise auf ihn zukommen.

Fazit

Ein Altbau muss nicht perfekt sein. Entscheidend ist, dass mögliche Schwachstellen erkannt und richtig bewertet werden.

Besonders Keller und Außenwände, Dach, Fassade, Fensteranschlüsse, Risse, Haustechnik und frühere Umbauten sollten bei einer Besichtigung genauer betrachtet werden.

Wer vor dem Kauf Klarheit über den baulichen Zustand und den zu erwartenden Sanierungsbedarf haben möchte, kann sich bereits vor dem Notartermin fachlich beraten lassen.

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